Времена, когда застройщики проворачивали немыслимые по своим размахам финансовые схемы, закончились. Современное законодательство о долевом участии в строительстве основательно изменилось. Закон четко обозначил гарантии инвесторам: закрепил обязанности застройщика и установил серьезную ответственность за их нарушение.
Прежде всего, речь идет об использовании особых банковских счетов (эскроу), на которых деньги дольщиков остаются «неприкосновенными» до окончания строительных работ. Даже в случае полного фиаско застройщика, есть реальный шанс вернуть все средства, инвестированные в проект. При этом для объектов строительства, согласованных до середины 2019 года, требование об использовании эскроу-счетов не распространяется. Следовательно, при возникновении проблем дольщики смогут претендовать только на возмещение из средств Компенсационного фонда в ограниченном размере.
Как видите, гарантии серьезные. Однако вслед за усовершенствованием законодательства модернизировались и способы обмана. Появились новые нелегальные схемы, придуманы условия, которые можно безнаказанно включить в договор в обход законодательства.
- Подмена договора ДДУ иным соглашением с целью снижения ответственности застройщика или исключения оснований для применения к нему санкций.
Частый случай, когда покупателю предлагают заключить договор уступки права от другой компании вместо ДДУ. В таком случае размер ответственности застройщика будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а от цены уступки, указанной в соглашении между покупателем и фирмой-«прокладкой». При этом застройщик может указать, что фирма, уступающая права, вообще не расплатилась, и отказать в выплате неустойки.
Также «дельцы» могут предложить купить квартиру через жилищный кооператив, заключить договор предварительной покупки квартиры, соинвестирования. Данные правовые конструкции используются незаконно, как обходные схемы. Они несут колоссальные риски для инвесторов без последствий для застройщика.
- «Игра слов» для утверждения условий, выгодных застройщику.
Хотя закон и предусматривает обязательные условия договора о долевом участии, но он не идеален. Есть пробелы, которыми могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Например, они часто обозначают, что сроки сдачи квартиры = срокам сдачи всего дома в эксплуатацию. Нужно смотреть, чтобы в ДДУ стояла конкретная дата!
Также распространена практика, когда застройщик заключает с УК дома договор, который возлагает на владельцев квартир дополнительные затраты: плату за бронь недвижимости, за регистрацию ДДУ и др.
